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叶檀正确理解物业税房地产才能健康发展

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叶檀:正确理解物业税,房地产才能健康发展

2009-05-27 14:24:00

来源:南方都市报

 作者:叶檀  南 

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让房地产摆脱原罪枷锁,健康发展,开征物业税是个契机。   5月25日,中国政府网公布《国务院批转发改委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》,提出"深化房地产税制改革,由财政部、税务总局、发改委、住房

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让房地产摆脱原罪枷锁,健康发展,开征物业税是个契机。

5月25日,中国政府网公布《国务院批转发改委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》,提出"深化房地产税制改革,由财政部、税务总局、发改委、住房和城乡建设部四部委研究开征物业税"。早在2003年,中共十六届三中全会就明确提出:"实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。"

从税费改革与建立公共财政的高度征收物业税,将使中国房地产业走上阳关道;以投机主义色彩将物业税单纯视为提高居住成本、打压房价的手段,将使中国房地产业在原罪的羊肠小道上越走越远。

物业税与现行房地产税费不同,现行房地产税费着重在交易、流通环节一次性收取重税,占房价的比例各地不同,从35%到60%都有。在交易流通环节征税可以产生两个结果,一是地方政府刺激房地产流转,以便收取更多的税费;二是在卖方市场中,出售一方将成本转嫁给购买者,加重了购买者的负担。

物业税是以不动产为课税对象、在不动产占有环节课征的税收,不动产拥有者按照市场评估价格,每年缴纳不同的税收。税收行为不是一次性的,而是长期的。

物业税有三个主要功能不能遗忘。

首先,物业税是公共财政透明化运作的产物。如丛诚先生所说,物业税是地方税收的较后来源,在公共财政收支倒挂和盈余之间起到调节作用。地方政府核定的物业税总额和税率,是根据每年地方财政盈缺而定,充裕则少征,不足则多征。美国、加拿大、英国、新西兰等国莫不如此。在北欧一些国家,比如瑞典,物业税是财产税的一种,甚至被赋予了调节社会贫富差距和抑制社会财富分配不均的作用。

物业税有一定的弹性,对于地方政府公开财政的透明度有极高的要求,同时对于地方财政的支出有刚性约束,这样业主才能缴得心服口服。在征收物业税之前,政府得看看自己建立公共财政透明度的约束有大庆市癫痫病医院哪家好多大。

其次,物业税有抑制房地产投资的作用。政府根据每年的评估价在持有环节按年征收,也就是说政府直接进入了收益环节获取购房者的部分红利,并且税率根据房价与公共财政情况每年不同。

这把剑的锋利之处在于,每年根据市场价格评估,税率每年调整公布,计征税额大小取决于持有物业的当年估价和公布税率的乘积,一年一收,也就是说,政府每年都会根据市场价格取走物业增值部分的红利,对于投资者来说,就是一年一落的达摩克利斯之剑,如果政府要抑制投资,可能提高税率,增加保有环节的成本,成为红利获得者,投资者的风险系数大大增加。除非房地产进入显而易见的涨价轨道,否则,购房投资者将三思而行。

第三,开征房地产物业税意味着房地产税费的彻底改革,意味着去除土地财政,改变一次性收取70年土地出让金的格局。否则,所谓征收物业税就是在交易、流通和保有环节重复收税。

目前,房地产税费数不胜数,成为公共财政的黑洞,连业内人士都难以厘清。2008年两会期间,10位全国政协委员批地方政府的过高税费抬高了房价。委员们已经在"河南省房地产协会"的帮助下,对重庆、四川、江苏、安徽四个省市房地产项目成本的构成以及房地产、建筑两个产业各项税费对当地政府财政收入的贡献率进行了调查,发现各地政府在房地产开发过程中所征收的费用,除了土地出让金和双重配套费外,还要收蓝图审查费、防雷检验费等多达50余项、银川洛贺兰县看癫痫哪家效果好涉及25个部门、总计占房价15%~20%的费用。所谓蓝图审查费不过是索取一份图纸,就要收取几十万元人民币的费用。

可以明确地说,不进行房地产税费清理,而出于解决地方财政不足、抑制房价过快增长的短期目的,物业税不仅无法起到正本清源的作用,反而会税上加税,让普通工薪阶层望房兴叹。

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