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闯过楼市3月5月9月三大关楼市才算平安着陆

时间:2019-04-25 20:16:46

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闯过楼市3月5月9月三大关 楼市才算平安着陆

2009-02-02 10:43:00

来源:焦点房地产

 

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闯过这三关,就算是平安了。   年度经济数据尽在意料之中,还是先继续春望吧。   要素价格的管制和国有,如果不是这一次危机的核心起因,也至少是一个重要的成因。在过剩时代,危机的消弭只有一条途径两个手段,

闯过这三关,就算是平安了。

年度经济数据尽在意料之中,还是先继续春望吧。

要素价格的管制和国有,如果不是这一次危机的核心起因,也至少是一个重要的成因。在过剩时代,危机的消弭只有一条途径两个手段,一条途径就是消化过剩产能,两个手段,其一是淘汰落后产能;其二是创新新的产能刺激需求。中低端普通住宅在产品层面是开发领域的落后产能,面临淘汰,而高地价拉动房价和滚动开发快速行销则是在操作层面的落后产能,新的先进的产能在目前还没有出现。所以,刺激消费没错,但是没有人会刺激你加大三聚氰胺牛奶的消费,房地产同样如此,自命中国地产科技含量较高的朗诗陷入高地价困境后,还没有什么创新产品能够带动全行业的增长。当前低总价策略被公认为救命稻草,所以要素价格的垄断带来了一个糟糕的结果:有能力获得低地价的国企才有能力在成本环节拥有创新产品的空间,而依赖公开市场获得土地的民营企业,只能在成本“减配”声中,陷入与国有区域性企业争夺普通住宅市场的悲惨境地。

至于保八,这个数字的梦想,从现在来看,太难了,难到了不可想象的程度。

3月开工量成为行业天王山:

08年两会定调两控,惹出争议纷纷,未几调整为一保一控,又未几再调为全力一保,政策转向企业晕头,而今连坚定的不救派市长都去参佛解困,做企业的自然疑惑更多,但今年两会不要寄予太大希望,北京政府具有较高度的政治敏感性,房地产在经历了半年干打雷不下雨的政策期后,较近转向的可能性已经非常之大。

把3月做为天王山,除了政策性天王山,3月也是全面开工的时点,07年高地价的较后一批启动的项目进入预售周期。除了新增开工量的减少,3月全面复工的项目也会少于去年冬歇期停工量----部分企业在艰难的渡过年关后,流尽较后一滴血,复工所需资金不能到位,建筑商当然会延迟复工时间,传导下去就是二季度可售资源的减少。这是个很有意思的问题:对于主动调减开工量的企业是好事,而对于被动延迟开工的企业,可售资源减少带来回款进一步压低,恶性循环的结果,我们推测今年会有一定数量的久违的烂尾项目出现,与上一个经济周期中大量的烂尾公建项目不同,这一次可老年人患了癫痫该如何治疗能烂尾更多的是高地价远郊普通住宅。

所以,三月是开发商与购房者的博弈天王山,开工量稳住,开发企业继续挺下去,开工量下来,意味着这场博弈开发企业全面溃败。去年我做为经理人严控开工量,那么今年,赞同导爹观点,我情愿相对稳健基础上适安龙县癫痫那个医院好评度放出开工量,行业也就是如此,谁在三月开工较大,谁今年的市场占有率就较高,谁赢了三月,谁就能赢下全年。

5月消费难有起色:

从去年五一黄金周在假日长度上缩水成白银周,其隐含的政策意义就是降低消费欲望。五月能否有购房热潮?基本上现在很少有人抱有这么乐观的态度了,如果五月是一个冷淡范县癫痫病医院靠谱吗的黄金周,比较巧合的是我们可以透过建材和家居观察消费信心的回复能力,通常在五月我们的关联行业家居业进入消费高峰,2008年家居业五月大降,坚定了我对全年地产行情走软的判断,今年照旧我会紧盯家居业,毕竟这是个关联产业,更是民众在相关消费的信心体现。

五月不必看零售,不必看旅游,家电可以政策补贴下乡,商品房没有长脚,城市化是商品房的脚,当财政收入连月低迷,城市化速度降低,跑的太远的房子当然就无法激发消费信心,只好持续在危重观察室内苦苦挣扎。同时,部分三线城市曾因启动滞后而表现出较为抗跌的表象,抗跌是真是假,5月真相毕露。较后,全年行业资金压力较大时点就在五六月。

因此,无论从各个角度,5月都是一个大考,对开发企业来说是生命力的大考。

9月通缩通胀分水岭:

做为同比指标,很容易判断走势,08年大宗商品价格崩溃,PPI迅速改变了高企位置转入低位,PMI则持续低迷。9月之前,PMI进入紧缩已经两个月,当大宗商品价格带动PPI和CPI下行,竟然有某领导人自称在正确的政策指导下他们把通胀控制住了,今年大家可以抢个先,现在就宣布经过七八个月的努力,带领大家在九月完成对通缩的控制。

在基础价格不再发生去年那种幅度的跳跃时,正常波动下九月前通缩九月后通胀,又是一个急转弯,再一次考验企业应变能力、考验宏观政策的应变能力。

同时,成交环节9月会显示出巨大的同比增幅,不要被假象蒙蔽,但是几乎可以肯定,进入9月控制通胀的呼声再起,央行和财政都会收紧一下,但愿不要开倒车。

过三关,然后才可以说着陆。

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