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北京五大区域房价底部大揭底

时间:2019-06-10 18:49:09

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北京五大区域房价底部大揭底

2010-09-16 15:52:00

来源:法制晚报

 作者:张东妮 

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调控进入了第四个月,北京楼市的交易量有所回升,被压抑了许久的“刚需”,遇到低价入市的新盘,自然产生了“回暖”的迹象。    目前,整个北京市场七成的成交来自望京、房山长阳、大兴高米店、通州、朝阳北

调控进入了第四个月,北京楼市的交易量有所回升,被压抑了许久的“刚需”,遇到低价入市的新盘,自然产生了“回暖”的迹象。

目前,整个北京市场七成的成交来自望京、房山长阳、大兴高米店、通州、朝阳北苑这五大区域。我们不赞同孤立地预测房价,下面通过各区域的配套成熟度、供应量、交通利好等因素,制作指数表格,试图给这五大热点区域房价走势一个判断,并预测出这些区域的房价底部,从而给读者提供一些购房参考。

通州

购房者、业主博弈激烈

目前二手房均价新政前二手房均价二手房降幅

1700020000-15.00%

目前新房均价新政前新房均价新房降幅

1700021000-19.05%

■趋势预测:下降20%预估底价:13600

一边是新城规划未来市场看好,一边是高存量市场销售压力巨大;一边是低价新盘入市造成一二手房房价倒挂,一边是房主心理看涨死咬价格,现阶段通州房价博弈似乎更为明显。

“根据我们门店了解的情况,受低价新盘入市影响,通州东部的价格又开始缓慢下探,西部区域的价格则相对坚挺。”21世纪不动产集团市场总监林蕾对记者说。

在通州东部的梨园、临河里一带,许多中介告诉记者,区域二手房价在稳定了一个多月之后,较近又开始下探。

而在通州西部的果园、九棵树一带,情况则大不相同,从7月份开始,周边的房价就没怎么再降,业主价格咬得很紧。

新房方面,通州地区有富力、龙湖等多个知名房企的项目预计在下半年入市,同时由于去年该区域涨幅过大,透支了部分价值,使得该区域的房价普遍超过预期,受库存量过大等影响,未来房价将有可能继续下探。

望京

投资、自住都不“进场”

目前二手房均价新政前二手房均价二手房降幅

2300026000-11.54%

目前新房均价新政前新房均价新房降幅

2700031000-12.90%

■趋势预测:下降20%预估底价:二手:18400新盘:21600

7月底,望京国风上观以2.4万元/平方米低价入市,价格比当时的二手房区域均价低了近3000元/平方米,这会对二手房及卖家有何影响呢?

记者走访时了解到,较近一段时间,在望京二手房房价回落的同时,租金水平却在快速上涨。以一套较新的两居室为例,4月份的月租金约为5000元,现在已经涨至5500元,涨幅达10%。

“之前急着卖房的业主,基本都卖得差不多了,现在的都不急着卖。”望京某中介门店经纪人说。现在望京区域业主卖房意愿已明显减弱。

由于购房者与房主对未来房价的判断预期相去甚远,以至于望京区域成交量大幅缩小。受望京区域房价起伏大的影响,出手购房的只限于投资,同时房价相比其他几个区域较高,刚性需求购房者不看好该区域,面对楼市调控的持续,投资客并未入市,使得该区域需求量并不大。

影响五大热点区域

房价指数

通州望京北苑房山大兴

区域配套成熟度+1+1+1-1+1

目前价格位置-1-1-1+1-1

供应量集中-1-1-1-1-1

区域地理位置-1+1+1-1-1

区域规划利好+1-1-1-1+1

轨道交通利好-1-1-1+1+1

投资客密集-1-1-1+1+1指数-3-3-3-1+1

◆指数标准◆

0至-2分:降10%以上

-3至-5分:降20%以上

-6至-7分:降30%以上

1至3分:涨10%以上

4-6分涨20%以上7分:涨30%以上

(注:以上数据由北京中原三级市场研究部提供)

本版表格单位:元/平方米

北苑

房价未来逐渐企稳

目前二手房均价新政前二手房均价二手房降幅

2100024000-12.50%

目前新房均价新政前新房均价新房降幅

2700030000-10.00%

文山州治癫痫病哪好趋势预测:下降20%预估底价:二手:16800新盘:21600

记者在北苑附近走访时了解到,自6月下旬以来,区域内的二手房售价已开始趋稳。到了8月,随着看房量、购房者数量增加,部分房主又开始“见市涨价”。

“前一阵子降得厉害,现在又都涨回来了。”在北苑万科星园某中介门店,经纪人表示,新政刚开始那会儿,区域房价由原来的27000元/平方米,下滑到了25000元/平方米。

随着前一段时间低价房源基本被消耗,目前二手房挂牌价又基本回到新政前水平,“不过还是和新政前不一样,现在业主愿意让价”。

21世纪不动产集团市场总监林蕾告诉记者,根据监测数据显示,在北苑靠近立水桥的区域,二手房价仍有一定幅度下滑。

另外值得注意的是,近期北苑及其周边区域有大量新盘入市,而且从价格上看,个别楼盘采取了大幅降价的策略,预计该区域未来房价会逐渐平稳。

房山

新盘价格竞争或二次触底

目前二手房均价新政前二手房均价二手房降幅

1400016000-12.50%

目前新房均价新政前新房均价新房降幅

1400017000-17.65%

■趋势预测:下降10%预估底价:12600

受万科长阳半岛低价入市的影响,外加由于区域内的存量房源多为2000年以后的次新房源,存量较大,近期房山长阳区域二手房房价出现巨大波动。

数据显示,长阳区域二手房价已经由新政前的16000元/平方米,回调至现在的14000元/平方米。

“虽然万科在长阳的楼盘是低开了,但后市还是十分看好。”林蕾认为,万科以13400元/平方米的均价开盘,明显采取的是低开高走的策略,项目后期开盘的价格逐渐上调是可以预料的。

同时受到房山线轨道交通的支撑,可以判断区域房价已基本触底,未来继续大幅下跌的可能性不大。

另外,首开地产在万科长阳项目一期开盘不久即宣布,该公司在区域内两块地亮相,治癫痫病医院哪家好一点拉开了长阳区域的竞争序幕,与万科长阳项目相比,首开项目只有在价格上占优势才能抢占市场份额。那时,该区域将再一次面临价格竞争,使区域价格再一次迎来探底回调。

大兴

轨道交通给房价以支撑

目前二手房新政前二手房二手房

均价均价降幅

1700019500-12.80%

目前新房新政前新房新房

均价均价降幅

1700020000-15.00%

■趋势预测:上涨10%预估价格:18700

大兴区域今年巨大的供应量,以及部分新盘的低价入市,着实给了大兴楼市不小的冲击。但大兴线、亦庄线的开通,却又给整个市场带来强有力的支撑。

记者了解到,在新政以前,大兴城区周边的新房价已接近20000元/平方米。就在前一段时间,保利、绿地等大牌房企名下的大兴项目开盘,价格下降至16000元-17000元/平方米的水平。

大兴高米店区域目前在售项目包括金地仰山、保利茉莉等近十个楼盘,竞争空间激烈。楼盘扎堆入市,价格战在所难免,业内专家认为,该区域怎么选择好的癫痫病医院有可能形成价格战来争夺有限的市场份额。

“金地仰山跟保利茉莉都没买上,希望这次能买上。”记者在首邑溪谷售楼处碰到正在做客户登记的购房者王平,她告诉记者,附近楼盘多,哪个楼盘性价比高就买哪个。

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